وضعیت بازار مسكن

وضعیت بازار مسكن آنی بازار: خانه از دیدگاه اقتصادی نوعی كالا می باشد و به‌عنوان یك كالای اقتصادی دارای ویژگی‌هایی است كه آن را از سایر كالاها متمایز و تحلیل عرضه و تقاضای این بازار در مقایسه با سایر بازارها را سخت‌تر می‌نماید زیرا از یكسو مسكن كالای مصرفی می باشد كه پس از غذا و پوشاك مهم‌ترین نیاز مصرف‌كنندگان به‌حساب آمده و از سوی دیگر به‌عنوان كالای غیر‌منقول با دوام كالایی سرمایه‌ای است كه سرمایه‌گذاری در آن، بزرگ‌ترین‌ بخش دارایی خانوار به‌شمار می‌رود و علاوه بر خانوار برای بنگاه‌های اقتصادی نیز جذابیت بالایی دارد.


بنابراین در یك جمع‌بندی می‌توان مسكن را گران‌ترین كالاهای ضروری خانوار و یكی از جذاب‌ترین حوزه‌های سرمایه‌گذاری برای فعالان اقتصادی توصیف كرد، به همین واسطه نیز سلسله‌ای از عوامل اقتصادی، فنی و سیاسی بر این بازار اثر‌گذار است.
تاثیرگذاری این عوامل به‌علاوه سایر عوامل درونی بخش مسكن، دوره‌های رونق و ركود این بخش را شكل می‌دهد. با نگاهی به مجموعه این عوامل به‌نظر می‌رسد نشانه‌های مختلف نوید می‌دهد عمر ركود مسكن رو‌به پایان است و بالاخره این بازار پس از یك دوره طولانی به رونق سلامی دوباره خواهد كرد. بررسی وضعیت معاملات و رفتار متقاضیان و عرضه‌كنندگان این بازار طی ماه‌های اخیر حاكی از آن است كه یك رونق آرام و ملایم در انتظار بازار مسكن است. دستیابی به چنین پیش‌بینی برای بازار مسكن طی ماه‌های آتی به معنای شكل‌گیری رونق در بازار مسكن از جنس سفته‌بازانه نخواهد بود. البته در مورد مثبت یا منفی بودن شكل‌گیری رونق سفته‌بازانه نظرات مختلفی از سوی كارشناسان مطرح می‌شود اما بنده معتقد هستم رونق سفته‌بازانه كاملا مذموم نیست.
این شكل رونق اگر موتور محرك رونق معاملات و افزایش ورود متقاضیان به این بخش در ابتدای دوره رونق باشد، نه‌تنها بد نیست بلكه مثبت هم تلقی می‌شود اما نوع شكل‌گیری آن در كشور ایران به دلیل شدت‌یافتن آن تبعات منفی را در دوره‌های گذشته برای بخش مسكن به دنبال داشته است. نكته‌ای كه در این مقطع زمانی ممكن است در شكل‌گیری رونق مسكن موثر باشد كاهش اطمینان مردم به سپرده‌گذاری در بانك‌ها و موسسات اعتباری است. اگر درجه اطمینان سپرده‌گذاران به انباشت پس‌انداز خود در این محل كاهش یابد، به‌طور طبیعی سبد سرمایه‌گذاری خود را تغییر داده و به سمت بازار دیگری می‌روند. در چنین شرایطی از آنجا كه بازار مسكن ریسك كمتری نسبت به سایر بازارهای مالی دارد، ممكن است در جایگاه انتخاب اول سرمایه‌گذاران قرار گیرد. به این ترتیب سرمایه‌گذاران با خرید خانه و اجاره دادن ملك خریداری شده به این بازار وارد می‌شوند كه می‌تواند كمك موثری در روشن شدن موتور محركه رونق مسكن باشد.
با این حال آنچه از شواهد بازار مسكن به‌دست می‌آید شكل‌گیری رونق آرام و ملایم بدون شوك قیمتی در این بازار است. بررسی دقیق‌تر وضعیت معاملات در مناطق مختلف شهر نیز حاكی از ورود تدریجی متقاضیان مصرفی به این بخش است. البته در این میان اثرگذاری برخی عوامل بیرونی بخش مسكن در تسریع یا كند‌شدن روند خروج بخش مسكن از ركود قابل‌توجه است. به‌نظر می‌رسد یكی از مهم‌ترین عوامل بیرونی كه در حال‌حاضر مانع بزرگی بر سر راه خروج مسكن از ركود است، نرخ غیرمتعارف سود سپرده‌های بانكی است كه با شرایط اقتصادی كشور ما ناهماهنگ است. در حال‌حاضر بسیاری از بانك‌ها و موسسات اعتباری به دلیل كمبود منابع به افزایش نرخ سود سپرده‌های بانكی روی آورده‌اند.
پرداخت نرخ سود سپرده‌های بالای بانكی سبب شده كه بسیاری از خانوارها همچنان مایل به انباشت سرمایه خود در حساب‌های بانكی باشند، بنابراین اگر در آینده تعادلی میان نرخ سود سپرده‌های بانكی با نرخ تورم عمومی كشور ایجاد شود، این فاكتور می‌تواند به‌عنوان یخ‌شكن بازار مسكن عمل كند. البته این تنگنا فقط مربوط به بخش مسكن نیست و در مجموع بسیاری از گره‌های اقتصادی ایران از طریق رفع تنگنای اعتباری حل خواهد شد. به‌عنوان مثال یكی از علل بالا بودن نرخ سود سپرده تسهیلات، بدهی دولت به سیستم بانكی است. اگر دولت این بدهی را به اوراق بدهی تبدیل كند، می‌تواند تنگنای اعتباری موجود در این بخش را رفع كند. به‌طور كلی وقتی نرخ سود و بهره بانكی بالا می‌رود، تامین مالی برای بخش مسكن برای وام‌های بلندمدت مشكل می‌شود. فرض كنید اگر مبلغ وام افزایش پیدا كند، با نرخ سود بیش از ۲۰ درصد اقساط ماهانه برای بازپرداخت این وام به‌ویژه برای متقاضیان میان درآمدی سخت و سنگین خواهد شد.
با توجه به اینكه طی چند سال گذشته از یكسو قیمت مسكن و از سوی دیگر نرخ بهره افزایش پیدا كرده است، به‌مرور زمان قدرت خرید و قدرت بازپرداخت اقساط گیرندگان وام كاهش داشته است، از این‌رو اگر تصمیم‌گیران حوزه مسكن و ساختمان در نظر داشته باشند با الگوبرداری از تجربه سایر كشورها، ۷۰ تا ۸۰ درصد از قیمت فروش ملك را به متقاضی خرید وام پرداخت كنند قطعا از توان متقاضیان دهك‌های درآمدی متوسط و پائین خارج خواهد بود، بنابراین نیاز است برای این بخش از تقاضای مسكن طرح دیگری متناسب با توان و استطاعت آنها طراحی و برنامه‌ریزی شود.
از سوی دیگر بخشی از تقاضای مصرفی بازار نیز هستند كه تسهیلات موجود كفاف نیاز آنها را نمی‌دهد. یكی از ابزارهای پیشنهادی برای تحرك این بخش از تقاضای مصرفی بازار، راه‌اندازی بازار لیزینگ مسكن است. اگرچه این ابزار تامین مالی در بسیاری از كشورهای دنیا پلی در جهت رونق‌بخشی به بازار مسكن و خانه‌دار شدن بخشی از تقاضای مصرفی بازار است كه توان پرداخت اقساط ماهانه با رقم بالا را دارند اما به‌نظر می‌رسد لیزینگ در ایران هنوز با نرخ سود بانكی فعلی صرفه اقتصادی ندارد چراكه در حال حاضر لیزینگی كه تماما متكی به منابع مالی خود باشد، دركشور نداریم بنابراین نیاز است شركت‌های لیزینگ به منابع خارج از شركت خود وابسته شوند كه طبیعتا نیاز به پرداخت نرخ سود بالایی است، از این‌رو آنچه قابل مشاهده است این موضوع است كه تامین منبع برای خرید مسكن از طریق لیزینگ با دوره بازپرداخت حداقل ۱۰ ساله می‌تواند فقط در استطاعت قشر محدود و كوچكی از متقاضیان مصرفی بازار مسكن باشد.
1396/05/13
19:03:23
5.0 / 5
821
این مطلب را می پسندید؟
(1)
(0)
تازه ترین مطالب مرتبط
نظرات بینندگان در مورد این مطلب
نظر شما در مورد این مطلب
نام:
ایمیل:
نظر:
سوال:
= ۳ بعلاوه ۲
anibazar.ir - حقوق مادی و معنوی سایت آنی بازار محفوظ است

آنی بازار

بازار خرید و فروش