مسكن ملی با كدام پول ساخته می شود؟

به گزارش آنی بازار با وجود آن كه سیاست گذار طرح اقدام ملی مسكن كوشیده با طراحی مدلهای تأمین مالی از راه تهاتر زمین های دولتی به ساخت و ساز در مقیاس دست كم ۴۰۰ هزار واحد رونق دهد، كارشناسان معتقدند فارغ از هر نوع روش اجرا، آورده متقاضیان جوابگوی تكمیل پروژه نیست؛ هرچند عدم اتكا به پول پرقدرت بانك مركزی نقطه مثبت طرح ارزیابی می شود.

به گزارش آنی بازار به نقل از ایسنا، طرح اقدام ملی تولید و عرضه مسكن بدون استفاده از هرگونه اعتبار دولتی، تماما به منابع داخل پروژه متكی است و سیاست گذار كوشیده از تزریق پول پرقدرت كه منجر به تورم در سطح كلان و هم چنین بازار مسكن می شود خودداری كند. محمودمحمودزاده، معاون وزیر راه و شهرسازی، خصوصیت بارز این پروژه را اتكای صد در صد به منابع خود طرح می داند. اما سوال اساسی این است كه آیا این پروژه برای تحقق، ظرفیت جذب نقدینگی بخش خصوصی با عنایت به مقیاس طرح را دارد؟ سوال دیگر این كه جامعه مخاطب آن تا چه حد از توان مالی برخوردار است؟ تجربه مسكن مهر در جذب منابع مالی متقاضیان نشان داد خیلی از افراد در پرداخت آورده با مشكل مواجه گشتند كه به تطویل روند اجرای آن منجر گردید.
فروش زمین با اقساط پنج تا ۱۰ ساله
اراضی كه به پیمانكاران طرح اقدام ملی مسكن واگذار می شود احتیاج به آماده سازی زمین و ایجاد خدمات زیربنایی و روبنایی دارد كه باید برای تأمین منابع آن فكر شود. در بحث فروش اقساطی زمین به پیمانكاران، یكی از راهكارهای تأمین مالی، ارائه تسهیلات پنج ساله بدون بهره با دو سال تنفس است كه وزارت راه و شهرسازی به هیات دولت پیشنهاد داده این زمان به ۱۰ سال افزایش پیدا كند. یعنی از ابتدا هیچ پولی از جانب بخش خصوصی پرداخت نمی گردد و پس از پنج یا احیانا ۱۰ سال، بهره برداران، مالك زمین می شوند. هزینه ای كه در این مرحله در اختیار ادارات كل راه و شهرسازی استان ها و شهرهای جدید قرار می گیرد تنها اعتباری است كه باید به خدمات زیربنایی و روبنایی اختصاص یابد.
مسكن ملی در زمان مقرر تحویل می شود؟
از حدود ۴۰۰ هزار واحد طرح اقدام ملی مسكن مقرر است ۲۰۰ هزار واحد در شهرهای جدید، ۱۳۸ هزار واحد توسط بنیاد مسكن و ۱۰۰ هزار واحد در بافت های فرسوده و ناكارآمد ارائه شود. اگر ۱۰۰ هزار واحد بافت فرسوده كه به شكل مجزا در حال اجراست را كنار بگذاریم باید تا كنون راه اندازی ۳۰۰ هزار واحد تعیین تكلیف می شد. اما بر مبنای اعلام وزیر راه و شهرسازی با گذشت حدود یك سال از آغاز اجرای طرح، تنها ۲۴۰ هزار نفر ثبت نام شده اند؛ چونكه ۴۲ درصد ثبت نام كنندگان معادل ۱۰۰ هزار نفر فاقد شرایط لازم بودند و ۵۸ درصد معادل ۱۴۰ هزار نفر واجد شرایط بوده اند. یعنی باید پالایش مجددی صورت گیرد كه زمان آن اواخر سالجاری عنوان شده است. كارشناسان معتقدند با این روند بعید است طرح طی دو سال به پایان برسد. البته وزیر راه و شهرسازی همواره كه هدف اصلی اش از اجرای پروژه اقدام ملی را خانه دار كردن اقشار متوسط و پایین جامعه و هم چنین ایجاد نهضت خانه سازی عنوان كرده است.
از ۲۰۰ هزار واحد طرح اقدام ملی كه در شهرهای جدید تعریف شده تا كنون ۷۰ هزار واحد شروع شده است. در بنیاد مسكن هم ۱۳۸ هزار واحد برنامه ریزی شده كه تا كنون ۱۳ هزار واحد آغاز و برای ۴۷ هزار واحدی كه زمین آن تأمین شده برنامه در دست تهیه است. ازاین رو شواهد و قرائن نشان داده است كه ظاهرا سرعت پروژه در حد انتظار نیست.
چهار دستگاه دولتی یعنی ادارات كل راه و شهرسازی استان ها، شركت عمران شهرهای جدید، شركت بازآفرینی شهری و سازمان ملی زمین و مسكن بعنوان مجموعه تحت امر دولت، وظیفه ی اختصاص زمین به پیمانكاران طرح اقدام ملی را بر عهده دارند. دو نهاد دیگر هم شامل بنیاد مسكن انقلاب اسلامی و ستاد اجرایی فرمان امام (ره) در اجرای طرح اقدام ملی به دولت كمك می كنند. تا كنون بنیاد مسكن ۱۰۰ هزار و ستاد اجرایی ۵۰ هزار واحد را بر عهده گرفته كه یا از اراضی خودشان یا از زمین های وزارتخانه برای ساخت و ساز اختصاص می دهند.
احتمال ریزش بعضی متقاضیان در مرحله اول پرداخت آورده
با وجود آن كه طرح اقدام ملی برای دهك های ۴، ۵ و ۶ عرضه می شود بررسی ها نشان داده است كه احیانا بخشی از این گروه ها هم با عنایت به افزایش هزینه های زندگی ناشی از تورم طی دو سال گذشته توانایی تأمین آورده را نخواهند داشت. آن طور كه وزارت راه و شهرسازی اعلام نموده متقاضیان تایید شده در مرحله اول باید ۳۰ تا ۴۰ میلیون تومان آماده كنند. مابقی مبلغ را هم باید طبق جدول زمان بندی پرداخت كنند. هزینه ۱۰ تا ۱۵ درصد هم به منظور آماده سازی زمین از متقاضیان دریافت می شود. زمانی كه مسكن مهر هم در مرحله اول نام نویسی قرار داشت در برخی از شهرها اعلام گردید كه متقاضیان كمتر از ۲ میلیون تومان آورده پرداخت كنند كه همان زمان تعداد قابل توجهی ریزش كردند. احیانا در مسكن ملی هم برخی از ۱۴۰ هزار نفر تایید شده برای تأمین آورده ۳۰ تا ۴۰ میلیون تومان با ریزش مواجه می شوند. شاید بنابراین است كه كارشناسان معتقدند پروژه هایی كه در چارچوب مشاركت با سازندگان یا تفاهم نامه با دستگاه های دولتی اجرا خواهد شد امكان تحقق بیشتری دارد.
پروژه های نیمه تمام بخش خصوصی زیر چتر مسكن ملی
از جانب دیگر مقرر است جهت استفاده از ظرفیت های بیشتر به منظور تكمیل واحدهای نیمه تمام بخش خصوصی كه به هر علت معطل مانده منابعی اختصاص یابد كه هنوز به مرحله ی اجرا نرسیده است. محمود محمودزاده، معاون وزیر راه و شهرسازی در اینباره می گوید: اگر زمین یا پروژه نیمه تمامی، مالك خصوصی دارد می تواند در صورت تمایل به طرح اقدام ملی بپیوندد. یكی از معضلات این نوع پروژه ها تضمین خرید و تأمین مالی است كه دولت برای آن برنامه دارد. با وجود آن كه هنوز این قالب از برنامه به شكل رسمی اعلام نشده، متقاضیان گوناگونی از سراسر كشور و تهران آمادگی خویش را برای اختصاص زمین و پروژه های خود در این حوزه اعلام نموده اند. به این صورت پولی كه از متقاضیان دریافت می شود به تكمیل پروژه ها كمك می نماید. نوع دوم این قالب كه بزودی تفاهم نامه های آن انجام می شود تحریك روند ساخت پروژه های نیمه تمام سطح شهرها است كه اگر در چارچوب طرح اقدام ملی با قیمت مناسب برای اقشار متوسط ارائه شود دولت تسهیلات و بسته های خدماتی طرح اقدام ملی ارائه می دهد.
امكان فروش اقساطی در مرحله ۴۰ درصد پیشرفت
درباره نحوه تأمین مالی برنامه اقدام ملی تولید و عرضه مسكن این طور عنوان شده كه بخشی از سرمایه در مراحل اولیه ساخت و ساز از جانب سرمایه گذار تأمین می شود. در ادامه سیستم بانكی به اعطای تسهیلات مورد نظر می پردازد. بانكهای عامل هم تعهد كرده اند تسهیلات مربوطه را با سود ۱۸ درصد پرداخت كنند و نیازی به خرید اوراق تسهیلات مسكن از جانب سازنده نیست. این تسهیلات در چارچوب تسهیلات كوتاه مدت در دوره ساخت پرداخت می شود. یكی دیگر از روش های تأمین مالی برنامه اقدام ملی تولید و عرضه مسكن از محل پیش فروش واحدها است كه با مدیریت مجموعه های دولتی اجرایی می شود. سازنده می تواند در مرحله ۴۰ درصد پیشرفت فیزیكی پروژه، تمام یا بخشی از واحدها را پیش فروش كرده و پروژه را تأمین مالی كند. در این روش، سرمایه های خرد مردم جمع آوری می شود.
طرح اقدام ملی مسكن در سه فرایند تأمین زمین، تأمین مالی و روش های اجرا انجام می شود. هركدام از دستگاه های دولتی بخشی از تولی گری این طرح را بر عهده دارند. یكی از روش های تأمین زمین استفاده از تبصره ماده ۶ قانون بودجه است. با عنایت به مشكل تأمین زمین مناسب در كلانشهرها، اختیارات قانونی برای در اختیار گذاشتن زمین های دولتی در شهرهای بزرگ داده شده است. از جانب دیگر اراضی در اختیار دستگاه ها و نهادهای طرف تفاهم می تواند به پروژه اقدام ملی اختصاص پیدا كند. تا كنون بنیاد مستضعفان و ستاد اجرایی فرمان امام (ره) اعلام نموده اند حاضرند اراضی در اختیار را به صورت فروش اقساطی در طرح مسكن ملی بیاورند. در این حوزه باید ادارات كل راه و شهرسازی استان ها به مبحث شناسایی زمین ها و عملیاتی شدن پروژه ها ورود كنند.
فرشید پورحاجت، دبیر كانون انبوه سازان درباره میزان تاثیرگذاری طرح اقدام ملی در بخش مسكن به ایسنا اظهار داشت: انبوه سازی و صنعتی سازی سبب توسعه و پیشرفت صنعت ساختمان، رونق مشاغل مرتبط و رشد اقتصاد كلان می شود. از این لحاظ می توان طرح اقدام ملی را در حد و اندازه خود اثرگذار دانست اما به هیچ وجه نمی تواند بخش مسكن را كه موتور محرك اقتصاد، دارای رابطه پیشین با ۷۸ بخش اقتصاد و رابطه پسین با ۵۶ بخش اقتصادی می باشد را به حركت درآورد. مضافا این كه در كشور با تقاضای نهفته حدود پنج میلیون واحد مسكونی مواجهیم كه مسكن ملی حتی در صورت تحقق، كمتر از ۱۰ درصد نیاز بازار را پاسخگو خواهد بود. بنابراین تنها راه تولید و عرضه مسكن به شكل واقعی، اتكا به توان بخش خصوصی است. در مسكن ملی هم اگر از این ظرفیت استفاده گردد كارها بهتر جلو می رود.
وی با بیان این كه وزارت راه و شهرسازی با تولی گری مسكن ملی در واقع نقش ذاتی تعاونی های مسكن را به عهده گرفته است اظهار داشت: شأنیت وزارت راه و شهرسازی ایجاد بستر و شرایط تولید مسكن می باشد، نه این كه راسا مبادرت به ساخت و ساز كند. در مسكن مهر هم ابتدا دولت قصد داشت وارد فاز اجرا شود كه نتوانست. بعد تفاهم نامه سه جانبه ای بین وزارت مسكن، بانك مسكن و انبوه سازان شكل گرفت كه كارها تسریع شد. هرچند بعدها به علت تلاطمات ارزی، تورم های سنگین به پروژه تحمیل شد كه روند امور را با مشكل مواجه كرد. در طرح اقدام ملی هم همان وضعیت دیده می شد.
به قول پورحاجت، در همین ۲۰ روز اخیر قیمت آهن از كیلویی ۵۲۰۰ تومان به حدود ۷۰۰۰ تومان رسیده است. طی یك سال قبل كه طرح اقدام ملی با مقداری تعلل روبرو شده تورم مصالح ساختمانی افزایش داشته و با عنایت به آن كه قیمت های فعلی برای متقاضیان به صورت علی الحساب محاسبه می شود در انتها پروژه بطور قطع نرخ ها متفاوت خواهد بود.
دبیر كانون انبوه سازان خاطرنشان كرد: البته متقاضیان طرح اقدام ملی، آورده نقدی خویش را به كالایی تبدیل می كنند كه به اصطلاح بر تورم سوار می شود. از این نظر باید گفت مسكن ملی برای متقاضیان خوب است اما چنین طرح هایی برای كسانی كه به هر علت نمی توانند نام نویسی كنند یا از تأمین آورده ناتوان هستند جوابگو نیست و روند افزایش تقاضا در بازار مسكن ادامه خواهد داشت.

1398/12/07

17:20:24

5.0 از 5

3804

تگهای خبر: ارز , ارزیابی , اقتصاد , بازار

این مطلب آنی بازار را پسندیدید؟

(1)

(0)

تازه ترین مطالب مرتبط

نظرات بینندگان آنی بازار در مورد این مطلب

نظر شما در مورد این مطلب

نام:

ایمیل:

نظر:

سوال:

= ۷ بعلاوه ۳