بازار فروش دسته‌ای از واحدهای مسكونی «كلیدنخورده»، به یك «آپشن مالی» مختص متقاضیان خرید مجهز شد. گزارش «دنیای اقتصاد» از جزئیات آنچه برای فروش واحدهای «نوساز» ساخته شده با تسهیلات بانكی، در تابستان 96 تدارك دیده شده، حاكی است: خریداران این دسته از آپارتمان‌های نوساز می‌توانند به جای دریافت وام اوراق خرید
مسكن، از «وام ساخت قابل انتقال» برای تامین بخشی از بهای معامله استفاده كنند و هزینه جانبی اخذ تسهیلات را برای خود، به یك‌سوم كاهش دهند.
بر این اساس، سازنده‌های مسكونی دریافت‌كننده تسهیلات بدون سپرده ساخت با سقف‌های ریالی مختلف – در تهران، طی یك سال گذشته وام ساخت بدون سپرده از 60 میلیون تا 150 میلیون تومان به ازای هر واحد پرداخت شده است- در زمان تكمیل پروژه و فروش واحد نوساز، می‌توانند حداكثر تا 60 میلیون تومان از تسهیلات ساخت را در قالب فروش اقساطی، به خریدار واحد مسكونی منتقل كنند به‌طوری كه در این انتقال، نیاز به خرید اوراق، فقط در حد 20میلیون تومان است.
تا پیش از این، برای فروش اقساطی (انتقال وام ساخت به خریدار)، باید معادل كل مبلغ تسهیلات، اوراق توسط خریدار واحد تهیه می‌شد. همچنین در حال حاضر وام بدون سپرده 60 میلیون تومانی خرید
مسكن نیز در صورت خرید اوراق معادل كل تسهیلات، قابل دریافت است كه هزینه دریافت وام با احتساب مبلغ فعلی اوراق، چیزی حدود 9 میلیون تومان برآورد می‌شود.
اما با امكان جدید برای فروش اقساطی آپارتمان‌هایی كه با استفاده از تسهیلات بدون سپرده ساخت احداث شده‌اند، خریداران واحدهای نوساز، با هزینه‌ای در حدود 3 میلیون تومان، می‌توانند از وام ساخت قابل انتقال بهره‌مند شوند. آپشن مالی طراحی شده در بازار فروش واحدهای نوساز، از یكسو گرایش خریداران به این بخش از بازار ملك را تقویت می‌كند و از سوی دیگر، به نفع تقاضای مصرفی از بابت كاهش قیمت تمام‌شده تسهیلات
مسكن خواهد شد.
در حال حاضر، میزان فروش واحدهای نوساز نسبت به سال گذشته، 10 درصد كاهش یافته است كه این میزان افت، از كاهش حجم كل معاملات، 9 واحد درصد بیشتر است. هر چند با تغییرات به‌وجود آمده در نحوه انتقال وام ساخت به خریدار، نوسازها از مزیت برای خرید برخوردار شده‌اند اما تجدیدنظر كاهشی در قیمت پیشنهادی فایل‌های نوساز برای فصل جاری، شرط مكمل برای تسهیل جریان فروش این واحدها خواهد بود.
گزارش «دنیای اقتصاد» از دستورالعمل اجرایی جدید برای نحوه فروش اقساطی واحدهای مسكونی ساخته‌شده در قالب قراردادهای مشاركت مدنی با بانك عامل بخش
مسكن حاكی است: آن‌دسته از واحدهای مسكونی كه طی چند سال اخیر با استفاده از تسهیلات ساخت بانك عامل بخش
مسكن و در قالب «قرارداد مشاركت مدنی» میان بانك و سازنده ساخته شده است، پس از تكمیل این قابلیت را دارد كه الباقی تسهیلات (مجموع اصل و سود باقی‌مانده از اصل تسهیلات كه هنوز تسویه نشده است) تا سقف مشخصی به خریدار منتقل شود. به گونه‌ای كه هزینه جانبی این مدل تامین وام خرید
مسكن (تبدیل وام ساخت به وام خرید) در مقایسه با خرید امتیاز وام خرید از بازار اوراق، به یك‌سوم كاهش پیدا می‌كند.
بانك
مسكن برای تابستان جاری شرایط نقل و انتقال این تسهیلات به خریدار در قالب قرارداد «فروش اقساطی» را به نحوی فراهم كرده است كه نسبت به رویه گذشته هزینه كمتری برای خریدار دارد و در نتیجه تمایل به خرید آپارتمان‌های نوسازی را كه با استفاده از وام ساخت
مسكن تكمیل شده است تقویت می‌كند.
رویه همیشگی فروش اقساطی آپارتمان‌های ساخته شده با وام ساخت بانك
مسكن این بود كه امكان تقسیط الباقی تسهیلات ساخت برای خریدار تا سقف وام انفرادی اوراق
مسكن وجود داشت، به این ترتیب كه سقف تقسیط در تهران 60 میلیون تومان، در مراكز استان‌ها و شهرهای با 200 هزار نفر جمعیت 50 میلیون تومان و در سایر مناطق شهری، مناطق كمتر توسعه‌یافته و نقاط خارج از محدوده خدمات شهری 40 میلیون تومان بوده است.
بازپرداخت این تسهیلات نیز طبق ضوابط مربوطه هشت‌ساله با نرخ سود 18 درصد تعیین شده بود. اما آنچه ممكن بود سبب شود تمایل خریداران
مسكن به خرید اقساطی واحدهای ساخته‌شده با استفاده از تسهیلات بانكی كمتر از دیگر مدل‌های تسهیلات نظیر وام اوراق
مسكن باشد، این بود كه خریداران در صورت استفاده از این امكان، درست مانند وام اوراق باید به ازای هر 500 هزار تومان از این تسهیلات یك فقره اوراق
مسكن خریداری كنند و در عین حال شرایطی دشوارتر از وام اوراق را نیز بپذیرند.
در واقع در قالب وام انفرادی خرید
مسكن از محل اوراق، سقف تسهیلات مذكور با فروش اقساطی برابر است اما مدت بازپرداخت آن (وام خرید) چهار سال بیشتر از فروش اقساطی، یعنی 12 ساله است و از طرفی سود آن هم نیم‌درصد كمتر (معادل 5/ 17) است. به این ترتیب با وجود اینكه رقم وام خرید و وام ساخت قابل انتقال به خریدار، یكی بود اما هزینه استفاده از تسهیلات فروش اقساطی، بیشتر از وام اوراق بود.
بانك
مسكن برای حل این مشكل دستورالعمل تازه‌ای ویژه تابستان 96 كه دمای معاملات مصرفی بالا می‌رود و بسیاری از خریداران
مسكن این فصل را برای نقل‌وانتقالات انتخاب می‌كنند، تنظیم كرده كه در قالب آن، صرفه استفاده وام ساخت آپارتمان‌های نوسازی كه فروش اقساطی می‌شوند برای خریداران افزایش می‌یابد.
در این دستورالعمل كه در گام اول مدت اجرای آن سه ماهه تعریف شده و تا پایان شهریور اعتبار دارد، شرط خرید اوراق برای كل تسهیلات مذكور حذف شده است. بر این اساس استفاده‌كنندگان از تسهیلات فروش اقساطی باید صرفا برای 20 میلیون تومان از وام 60 میلیون تومانی اوراق بخرند و 40 میلیون تومان آن بدون هیچ پیش‌شرطی نظیر رسوب سپرده مشتریان یا خرید اوراق، به خریدار منتقل می‌شود.
در مورد مراكز استان‌ها و شهرهای بالای 200 هزار نفر جمعیت هم خرید اوراق، شرط لازم برای برخورداری از 10 میلیون تومان از وام 50 میلیون تومانی است و الباقی آن بدون قید و شرط و هزینه به خریدار منتقل خواهد شد. همچنین طبق این دستورالعمل، شرط خرید اوراق برای تسهیلات سایر مناطق شهری به كلی حذف شده و كل وام بدون هزینه به خریدار منتقل خواهد شد. ضمن اینكه مدت بازپرداخت وام 40 میلیونی در مناطق كمتر توسعه‌یافته 10 ساله تعریف شده و دو سال بیش از سایر مناطق تعریف شده است.
بانك عامل بخش
مسكن با این اقدام یك آپشن تازه در بازار آپارتمان‌های نوساز فراهم كرده كه فعلا تنها ویژه تابستان تعریف شده است. بر این اساس متقاضیان خرید
مسكن كه به دنبال واحد نوساز هستند در صورتی كه بین دو واحد مسكونی با شرایط مشابه و تنها با این تفاوت كه یكی به وام ساخت قابل انتقال (قابلیت فروش اقساطی) مجهز است و دیگری باید با استفاده از وام اوراق خرید
مسكن خریداری شود، واحد مجهز به آپشن را ترجیح خواهند داد.
اقساط وام 60 میلیونی خرید
مسكن از محل اوراق تسهیلات
مسكن، حدود یك میلیون تومان و بازپرداخت آن 12 ساله با نرخ سود 5/ 17 درصد است. این در حالی است كه اقساط ماهانه وام 60 میلیونی فروش اقساطی – ویژه واحدهایی كه با وام ساخت
مسكن اعم از بدون سپرده و وام اوراق احداث شده و مانده آن به خریدار منتقل می‌شود – حدود یك میلیون و 200 هزار تومان است. این در حالی است كه برای استفاده از سقف وام بدون سپرده از محل اوراق
مسكن در تهران، باید حدود 9 میلیون تومان صرف خرید 120 فقره اوراق «تسه» شود، اما با شرایط تابستانی كه بانك عامل بخش
مسكن در قالب آپشن مالی نوسازها تعریف كرده، این هزینه برای استفاده از وام با سقف مشابه در قالب انتقال مانده تسهیلات ساخت آپارتمان به خریداران، به 3 میلیون تومان كاهش یافته است.
همچنین با توجه به اینكه بازپرداخت وام فروش اقساطی هشت ساله است، در نتیجه مجموع سود پرداختی خریداران روی كل تسهیلات كمتر از وام اوراق با بازپرداخت 12 ساله خواهد بود. به این ترتیب شرایط جدید پیش‌بینی شده برای انتقال تسهیلات ساخت
مسكن به خریداران، به صرفه شده و طبعا واحدهای نوسازی كه شرایط فروش اقساطی دارند، در برابر واحدهایی كه این شرایط را ندارند، از یك آپشن ویژه برخوردار و برای انتخاب از سوی خریداران، ارجح هستند.
شرایط جدید فروش اقساطی برای زوجین
بانك
مسكن با تكیه بر مقررات موجود از ابتدای تابستان امسال قابلیت جدیدی هم برای زوجین ایجاد كرده كه به واسطه آن امكان انتقال تسهیلات مشاركت مدنی به زوجین خریدار واحدهای ساخته‌شده با استفاده از تسهیلات ساخت نیز، فراهم شده است. پیش از این انتقال مانده تسهیلات ساخت به خریدار تنها در حالت انفرادی ممكن بود اما از ابتدای تابستان امسال، نه تنها شرایط تسهیلات در حالت انفرادی تسهیل شده، بلكه می‌توان در قالب قراردادهای فروش اقساطی، مانده وام ساخت واحدهای مسكونی را با سقف‌های بالاتری نسبت به حالت انفرادی، به زوجین انتقال داد و همان‌گونه كه امكان استفاده از وام‌های اوراق و صندوق پس‌انداز
مسكن یكم برای زوجین روی یك خانه فراهم است، انتقال تسهیلات ساخت به زوجین در قالب قرارداد فروش اقساطی نیز میسر شده است.
سقف تسهیلات زوجین از این محل نیز، مشابه تسهیلات بدون سپرده از محل خرید اوراق
مسكن تعیین شده و در تهران، مراكز استان‌ها و شهرهای بالای 200 هزار نفر جمعیت و در نهایت در سایر مناطق شهری، 100، 80 و 60 میلیون تومان است. بنابراین در تهران در صورتی كه مانده اقساط تسهیلات ساخت یك واحد مسكونی 100 میلیون تومان باشد، امكان تقسیط آن به‌صورت دو فقره وام 50 میلیون تومانی برای زوجین متقاضی خرید آن واحد فراهم است و سند نیز طبق ضوابط به نام زوج و زوجه، توامان منتقل خواهد شد.
نرخ سود این مدل فروش اقساطی برای زوجین 18 درصد و مدت بازپرداخت آن 5 سال تعیین شده است. اگرچه مدت بازپرداخت آن در مقایسه با تسهیلات بدون سپرده از محل اوراق هفت سال كمتر و سود آن 5/ 0 درصد بیشتر است، اما با توجه به اینكه هیچ هزینه‌ای بابت خرید اوراق نمی‌پردازند یا شرایطی نظیر رسوب بخشی از تسهیلات به‌صورت سپرده برای آن در نظر گرفته نشده است، زوجینی كه از عهده پرداخت اقساط این تسهیلات برمی‌آیند، عملا می‌توانند با هزینه كمتری از وام 100 میلیون تومانی استفاده كنند. هزینه خرید اوراق برای تسهیلات از محل اوراق 100 میلیون تومانی در حالت عادی حدود 15 میلیون تومان است كه در مدل فروش اقساطی، این هزینه به كلی حذف شده است.
به این ترتیب با تمهید اندیشیده شده برای تابستان امسال، زوجین نیز از یك امتیاز و آپشن ویژه برای تملك واحدهای نوساز و ترجیح آن به واحدهای چند ساله برخوردار شده‌اند.