محرك های ضعیف در بازار خرید و فروش مسكن

محرك های ضعیف در بازار خرید و فروش مسكن آنی بازار: در شرایطی كه بازار مسكن كل كشور همچنان در ركود می باشد سه ریز نوسان تابستانی افزایش تقاضا برای اجاره، تحرك در بخش خرید واحدهای میان متراژ و نیز ورود خانه اولی‌ها به بازار مسكن شهر تهران خودنمایی می نماید.


ركود بخش مسكن از ۴٫۵ سال عبور كرد؛ چرا كه در خردادماه ۱۳۹۶ حجم معاملات مسكن شهر تهران ۰٫۸ درصد نسبت به ماه مشابه (سال قبل) كاهش یافت. با این حال بازار مسكن در این كلانشهر با چند ریزنوسان تابستانی مواجه شده است. افزایش دو درصدی تقاضا برای خرید واحدهای میان متراژ، طولانی‌تر شد صف تقاضای اجاره نسبت به سال قبل و اقدام ۱۰ هزارو ۲۰۸ خانوار برای خرید اولین مسكن خود از طریق تسهیلات حاكی از آن است كه با وجود كسادی بازار خرید و فروش، آب باریكه‌ها كه از آن به عنوان مولفه‌های كم قدرت یاد می‌شود راه خود را برای عبور از سد ركود باز می‌كنند و احتمال تحرك غیرتورمی در نیمه دوم سال جاری با پیشتازی آپارتمانهای نوساز در قراردادها وجود دارد.
 
بررسی‌های میدانی نشان می‌دهد پرسشگران منفعل در بنگاه‌های مسكن به مشتریان آتی تغییر ماهیت داده‌اند. شیفت آرام تقاضا از سمت واحدهای كلید نخورده به سمت واحدهای ۶ تا ۱۰ سال علاوه بر آنكه نشان دهنده بالا رفتن قدرت خرید با چاشنی قناعت بخش مصرفی است، حاكی از آن است كه بازار عرضه می‌تواند با فاصله زمانی به منابع مالی راكد خود دسترسی پیدا كند و شاید به همین علت است كه در زمستان سال قبل تعداد پروانه‌های ساختمانی شهر تهران ۳۷ درصد افزایش را نسبت به مدت مشابه سال قبل تجربه كرد. این افزایش در حالی رقم خورد كه بخش مسكن دارای رشد منفی ۱۷ درصدی بود. لذا رشد پروانه می‌تواند از سوی سرمایه گذاران آینده نگر انجام شده باشد.
 
سهم ۴۶٫۹ درصدی واحدهای مسكونی با عمر كمتر از پنج سال ساخت از كل معاملات نشان می‌دهد این واحدها همچنان بیشترین تقاضا را در خرید و فروش خردادماه شهر تهران به خود اختصاص داده‌اند. با این حال سهم مذكور در مقایسه با خردادماه سال قبل ۴٫۸ درصد كاهش یافته است و در مقابل به سهم واحدهای با قدمت ۶ تا ۱۰ سال ۵٫۲ درصد افزوده شده است. این آمار می‌تواند حاكی از آن باشد كه با نزدیك شدن قیمت مسكن به كف، مشتریان دودل و نگران، سرمایه‌های خود را به خرید واحدهای در بضاعت اختصاص داده‌اند. از سوی دیگر پیشتازی فروش واحدهای كمتر از پنج سال كه طی دو سه سال اخیر به طور معمول صورت گرفته می‌تواند به كاهش ۴۹۰ هزار واحد خالی كه عمده آنها نوساز و نیمه لوكس هستند منجر شود.
 
توزیع واحدهای مسكونی برحسب متراژ در فصل زمستان ۱۳۹۵ نشان می دهد كه بیشترین تعداد معاملات در واحدهای مسكونی در بازه مساحت ۵۰ تا ۷۰ متر مربع (۲۸ درصد) ثبت شده و پس از این بازه، با افزایش متراژ واحدها، تعداد معاملات ثبت شده كاهش یافته است.
 
در زمستان ۱۳۹۵ نسبت به فصل مشابه سال قبل، در واحدهای با مساحت كمتر از ۹۰ متر مربع تعداد معاملات ۳۳٫۷ درصد كاهش یافته لیكن در بازه های بالای ۹۰ متر مربع  معاملات افزایش ۸۱٫۹ درصدی داشته‌اند و بیشترین میزان افزایش نیز در بازه با  مساحت ۱۵۰ تا ۱۷۰ متر مربع (با رشد ۲۲٫۴ درصد) روی داده است.
 
آمار و ارقام نشان می‌دهد بخش مسكن در سال ۱۳۹۵ به دلیل انتظار تحولات اقتصادی با امضای برجام در فصول مختلف دچار نوسانات شده؛ به طوری كه یك فصل با فراز و سپس فصل بعد با فرود همراه بوده است. با این حال رشد معاملات در زمستان ۱۳۹۵ و رسیدن به رقم ۴۵ هزار معامله به گونه‌ای بوده كه ارقام با میانگین تعداد معامله در هر فصل طی سال‌های ۱۳۹۰ و ۱۳۹۱ برابری كرده است. همچنین زمستان ۱۳۹۱ با ثبت ۵۷ هزار معامله شاهد پر رونق ترین و تابستان ۱۳۹۲ با ۲۰ هزار معامله كسادترین فصل معاملات مسكن طی ۴٫۵ سال اخیر را شاهد بوده‌ایم.
 
با وجودی كه معاملات در بخش خرید و فروش واحدهای مسكونی شهر تهران مقداری رونق گرفته، تعداد مستاجران رو به افزایش است. هم اكنون در كل كشور ۳۴ درصد مستاجر وجود دارد كه نسبت به سال ۱۳۹۰ رشدی معادل ۳۷ درصد را نشان می‌دهد. این آمار حاكی از فشار بر بازار اجاره است. برآوردهای میدانی نیز رشد ۱۰ تا ۱۲ درصدی اجاره بها را تایید می‌كند. هرچند رئیس اتحادیه مشاوران املاك می گوید اجاره بها در كلانشهرها بین ۷ تا ۱۰ درصد رشد داشته، اما موجران همواره نرخ سود بانكی را مبنای افزایش اجاره قرار می‌دهند كه این نرخ هم اكنون بین ۲۲ تا ۲۴ درصد است و لذا خرید ملك با نیت اجاره داری در حال حاضر به صرفه نیست.
 
عباس زینعلی ـ كارشناس اقتصاد مسكن ـ می‌گوید: شرایط موجود نشان می‌دهد حداقل یكسال زمان لازم است تا بخش مسكن از ركود خارج شود. تا زمانی كه تاثیر مالیات، تسهیلات، عوارض، تورم، شرایط بازارهای رقیب، اقتصاد كلان و سایر عوامل موثر در بخش مسكن به طور كامل مشخص نشود نمی‌توان منتظر اقدامات جدید بود. جهش قیمت قطعا نخواهیم داشت. اما افزایش بر اساس عواملی همچون میزان دستمزد، مصالح، خدمات، عوارض صدور پروانه و غیره بر روی قیمت مسكن اثر می گذارد كه این عوامل می‌تواند تا ۲۰ درصد قیمت مسكن را بالا ببرد.
1396/04/24
23:50:27
5.0 / 5
2552
این مطلب را می پسندید؟
(1)
(0)
تازه ترین مطالب مرتبط
نظرات بینندگان در مورد این مطلب
نظر شما در مورد این مطلب
نام:
ایمیل:
نظر:
سوال:
= ۷ بعلاوه ۳
anibazar.ir - حقوق مادی و معنوی سایت آنی بازار محفوظ است

آنی بازار

بازار خرید و فروش