گزارش آنی بازار به نقل از مهر؛

وامی كه دیگر كارساز نیست، سهم ۲۱ درصدی وام از قیمت مسكن

به گزارش آنی بازار كارشناسان معتقدند میزان تسهیلات فعلی مسكن، پاسخگوی نیاز جامعه هدف و تامین مسكن مورد نیاز اقشار متوسط نیست.

به گزارش آنی بازار به نقل از مهر، وزارت راه و شهرسازی ظاهراً با افزایش سقف تسهیلات مسكن با این توجیه كه می تواند منجر به افزایش تقاضا در شرایط كمبود واحد مسكونی و درنتیجه قیمت مسكن شود، مخالف است.
اما از جانب دیگر برخی كارشناسان معتقدند افزایش سقف تسهیلات مسكن در شرایطی كه سقف فعلی این تسهیلات تنها بخش كوچكی از قیمت مسكن را پوشش می دهد، نمی تواند در دامن زدن به افزایش قیمت مسكن و ایجاد شوك در بازار مؤثر باشد.
رضایی كوچی: باید نسبت تسهیلات مسكن به آورده خریداران ۷۰ به ۳۰ درصد شود
در همین ارتباط محمدرضا رضایی كوچی، رئیس كمیسیون عمران مجلس در گفتگو با خبرنگار مهر با اشاره به اینكه باید در هنگام خرید مسكن، ۳۰ درصد هزینه آنرا آورده های مردمی و خریداران و ۷۰ درصد را تسهیلات در بر بگیرد، تصریح كرد: رقم فعلی تسهیلات مسكن به هیچ عنوان پاسخگوی هزینه خرید یا ساخت مسكن از جانب اقشار متوسط به پایین جامعه نیست.
وی با تاكید بر اینكه افزایش سقف تسهیلات مسكن سبب رونق ساخت و ساز و خرید و فروش مسكن می شود، اضافه كرد: شاید افزایش سقف تسهیلات مسكن، مقداری جزئی به تورم منجر شود اما در مقابل فواید آن برای اقتصاد كشور مانند ایجاد اشتغال و تأمین مسكن نیازمندان به قدری بالاست كه می تواند مبحث تورم را پوشش دهد. به سود كشور است كه سقف تسهیلات مسكن افزایش یابد و به سود مردم است.
من بر خلاف وزارت راه و شهرسازی معتقدم باید ۷۰ درصد قیمت مسكن در چارچوب تسهیلات و ۳۰ درصد در چارچوب آورده باشم. اما هم اكنون حاضر این نسبت معكوس است و مردم ۷۰ درصد هزینه خرید مسكن را از جیب خود پرداخت می كنند؛ ولی مردم امكان تأمین این آورده را ندارند و همچنان باید شاهد بی خانمان بودن اقشار كارمند و كارگر باشیم.
خرم: فقط تأمین آورده وام ۸۰ میلیونی مسكن، ۱۰ تا ۱۵ سال طول می كشد
احمد خرم رئیس انجمن صنفی انبوه سازان استان تهران هم در همین خصوص یكی از علل افزایش قیمت مسكن را كمبود واحد مسكونی دانست و به خبرنگار مهر اظهار داشت: ۴.۵ میلیون واحد مسكونی كمبود داریم كه باید طی یك دوره ۱۰ ساله و هر سال ۴۵۰ هزار واحد این كمبود را جبران نماییم.
وی نبود طرح جامع مسكنی را یكی از علل فقدان برنامه مشخص برای رفع مشكلات بخش مسكن دانست و اضافه كرد: هم اكنون سالانه ۶۵۰ هزار خانه اولی به متقاضیان خرید مسكن افزوده می شود اما تنها ۵۰ هزار خانوار خانه اولی توانایی خرید مسكن دارند و مابقی باید به پس انداز خود متكی باشند.
وزیر اسبق راه و ترابری افزود: سقف تسهیلات خرید مسكن برای زوجین ۸۰ میلیون تومان است كه هر خانوار برای آنكه بتواند رقم اولیه (۴۰ میلیون تومان) برای سپرده گذاری جهت دریافت این تسهیلات را پس انداز كند، به ۱۰ تا ۱۵ سال زمان نیاز دارد در تمام این مدت هم باید مستأجر باشد این در شرایطی است كه وضعیت بازار اجاره بها از بازار خرید و فروش مسكن بدتر است.
كارشناس اقتصادی: سهم وام مسكن به قیمت متوسط یك واحد مسكونی امسال به ۲۱ درصد كاهش یافت
در همین ارتباط، امیر خرسندی مشاور تأمین مالی در گفت و گو با خبرنگار مهر درباره علت عدم كارایی وام مسكن در ایران اظهار داشت: در تمام دنیا روش معمول در تأمین مالی طرف تقاضای بخش مسكن، اعطای تسهیلات به خریداران مسكن می باشد.
وی افزود: در دیگر كشورها نحوه اعطای تسهیلات خرید مسكن بر مبنای روش LTV) Loan to Value Ratio) یا همان نسبت وام به ارزش ملك است كه از تقسیم مبلغ وام به ارزش ملك به دست می آید. از آنجایی كه مبلغ وام در تحریك بخش تقاضای مسكن اثر بالایی دارد این نسبت به شكلی می تواند نشان دهنده عملكرد و راندمان بانك ها در زمینه افزایش یا كاهش قدرت خریداران مسكن می باشد.
این كارشناس اقتصاد بازار مسكن اظهار داشت: بر مبنای آمارهای سامانه معاملات مسكن، متوسط قیمت هر واحد مسكونی ۶۰ متری در شهر تهران در تابستان امسال ۴۲۵ میلیون تومان بوده است در حالیكه مبلغ وامی كه به زوجین جهت خرید مسكن پرداخت می شد ۱۶۰ میلیون تومان بود كه طبق فرمول محاسبه LTV نسبت وام به ارزش ملك در تابستان سال ۹۶، معادل ۳۷.۶ درصد برآورد می شود كه هر زوج با تسهیلات ۱۶۰ میلیون تومانی می توانست تقریباً تا یك سوم ارزش واحد مسكونی را تأمین اعتبار كند.
وی با اشاره به افزایش ۶۸ درصدی قیمت مسكن در تهران در فاصله زمانی شهریور ۹۶ تا شهریور ۹۷ اظهار داشت: این در شرایطی است كه سقف تسهیلات مسكن تغییر نكرده و همچنان ۱۶۰ میلیون تومان باقی مانده است. ازاین رو نسبت LTV در این بازه یك ساله در شهر تهران از تأمین اعتبار ۳۷.۶ درصدی ارزش «متوسط» یك واحد مسكونی به سهم ۲۱ درصدی كاهش یافته است.
تفاوت فاحش سهم وام مسكن به قیمت ملك در شمال و جنوب پایتخت
خرسندی با تاكید بر اینكه نسبت LTV مذكور در بالا، قیمت «میانگین» یك واحد مسكونی در تهران را دربر می گیرد، افزود: ازاین رو نمی توان این نسبت را به كل محله ها و مناطق پایتخت تسری داد بلكه در محلات واقع در منطقه یك سهم تسهیلات مسكن نسبت به ارزش واحد مسكونی تنها ۳.۵ درصد و در مناطق ۱۷ و ۱۸ تهران این نسبت بعضاً تا ۸۰ درصد ارزش ملك می رسد كه نشان دهنده قدرتمند بودن وام فعلی مسكن برای خرید خانه در محلات پایین دست تهران است.
این كارشناس اقتصاد بازار مسكن درباره نسبت LTV در سایر كشورها تصریح كرد: نسبت قدرت وام مسكن به ارزش واحد مسكونی در سایر كشورها بین ۵۰ تا ۸۰ درصد و در تعداد معدودی از كشورها تا ۹۰ درصد است. با این وجود بیشتر بانك های دنیا این دغدغه را دارند كه نسبت LTV از ۹۰ درصد بالاتر نرود تا ریسك بانك ها بالاتر نرود. برای مثال در فرانسه تا ۷۹ درصد ارزش ملك و در آمریكا بین ۴۰ تا ۷۰ درصد قیمت ملك وام می دهند.
پژوهشگر و تحلیلگر بازار مسكن علت پایین بودن نسبت تسهیلات به ارزش مسكن در ایران را مشكلات نظام بانكی در تأمین سمت تقاضای خرید مسكن دانست و اضافه كرد: در دیگر كشورها ابزاری مانند اوراق رهنی منتشر می شود كه در افزایش قدرت وام دهی بانك ها برای خرید مسكن اثرگذار می باشد. اما در كشور ما انتشار اوراق رهنی كه تحت عنوان اوراق رهن ثانویه تابحال انتشار یافته به علت نداشتن توجیه اقتصادی با استقبال بانك ها مواجه نشده است.
چرا اوراق رهنی در ایران نمی تواند قدرت وام دهی بانك در بخش مسكن را افزایش دهد؟
وی خاطرنشان كرد: در كشورهای پیشرفته ریسك اوراق رهنی در بخش وام مسكن زیر ۴ درصدی است اما در ایران با فرض در نظر گرفتن نرخ سود بانكی ۱۸ درصد جذابیت آن برای بانك بسیار پایین است. همینطور با عنایت به اینكه سود وام مسكن از محل صندوق پس انداز مسكن یكم ۸ درصد است بانك عامل بخش مسكن باید اختلاف ۸ تا ۱۸ درصدی نرخ سود این وام با نرخ سود مورد نظر بانك مركزی را تقبل كند كه امكان انجام آن وجود ندارد.
به گفته خرسندی در صورت تقبل مابه التفاوت سود ۸ تا ۱۸ درصدی وام مسكن از جانب بانك عامل بخش مسكن خریدار اوراق رهن ثانویه باید اوراق را با سود بیشتر از ۱۸ درصد به فروش برساند تا بتواند وام ۱۶۰ میلیون تومانی مسكن را پوشش بدهد در این صورت اقساط ماهانه وام ۱۶۰ میلیون تومانی با در نظر گرفتن نرخ سود ۱۸ درصد و بازپرداخت ۱۲ ساله، ۲ میلیون و ۷۲۰ هزار تومان در ماه می شود كه بخش عمده دریافت كنندگان این وام توان مالی برای بازپرداخت این اقساط را نخواهند داشت.

1397/12/14

14:39:29

5.0 از 5

4253

تگهای خبر: ابزار , ارز , افزایش قیمت , اقتصاد

این مطلب آنی بازار را پسندیدید؟

(1)

(0)

تازه ترین مطالب مرتبط

نظرات بینندگان آنی بازار در مورد این مطلب

نظر شما در مورد این مطلب

نام:

ایمیل:

نظر:

سوال:

= ۲ بعلاوه ۱