زمین رایگان برای همه؟ رویای خانه دار شدن یا سراب جدید

به گزارش آنی بازار، با پایان سند چشم انداز ۲۰ ساله، واگذاری زمین مجانی به محور اصلی برنامه هفتم توسعه بدل شده؛ طرحی که به قول نمایندگان مجلس انحصار زمین را می کاهد اما ابهام های عدالت و شفافیت را برمی انگیزد.

به گزارش آنی بازار به نقل از مهر درحال چند ماه بیشتر تا پایان سند چشم انداز ۲۰ ساله باقی نمانده است که مسکن باردیگر به محور اصلی سیاستهای عمومی بازگشته است. وعده ی واگذاری زمین رایگان به مردم، که از طرف دولت سیزدهم و مجلس به عنوان جبران سال ها ناترازی در بازار مسکن مطرح می شود، حالا در چارچوب برنامه هفتم توسعه جان گرفته اما بازهم پرسش های مهمی پیش روی آن قرار دارد «آیا آزادسازی زمین دولتی می تواند بن بست خانه دار شدن طبقه متوسط و کارگری را باز کند یا به زنجیره ای تازه از رانت و سوداگری منجر خواهد شد؟»
مجتبی یوسفی، عضو کمیسیون عمران مجلس شورای اسلامی، در گفتگویی اخیر درباره ی این مورد چنین اظهار کرده است: با عنایت به اینکه سند چشم انداز ۲۰ ساله کشور در آخر سال جاری به پایان می رسد، تنها برنامه بالادستی موجود، برنامه هفتم توسعه است. این برنامه، تنها میثاق میان دولت، مجلس و قوه قضائیه برای حل مشکلات مردم محسوب می شود. دکتر پزشکیان هم یکی از اعضای ۴۵ نفره کمیسیون تلفیق برنامه هفتم توسعه بوده و خیلی از بندهای این برنامه به تصویب رسیده است.
در چنین فضایی، نگاه قانون گذار بیشتر از هر زمان معطوف به زمین است. ماده ۵۰ برنامه هفتم توسعه که یوسفی به آن اشاره نمود، شاید مهم ترین ماده در حوزه مسکن باشد؛ بندی که به صورت مستقیم به «خروج انحصار زمین از دولت و فراهم سازی امکان تأمین زمین برای ساخت مسکن» می پردازد.
به گفته ی این نماینده مجلس، اجرای درست این ماده می تواند بخش عمده ای از هزینه ی تمام شده مسکن را کاهش دهد؛ هزینه ای که در سالهای اخیر در ایران بیشترین فشار را بر دوش طبقه متوسط و کارگران قرار داده است.

بحران تملک خانه: از رؤیا تا محاسبه

تابستان ۱۴۰۳ در نظرسنجی مرکز افکارسنجی دانشجویان ایران (ایسپا)، بیشتر از ۷۲ درصد پاسخ دهندگان گفته اند که خانه دار شدن در وضعیت فعلی غیر ممکن یا بسیار دشوار شده است. داده های تورم رسمی بانک مرکزی هم نشان داده است که متوسط قیمت هر متر مربع واحد مسکونی در تهران از حدود ۱۲ میلیون تومان در شروع ۱۳۹۸ به بیشتر از ۱۷۰ میلیون تومان در مهر ۱۴۰۴ رسیده؛ رشدی نزدیک به ۱۴ برابری ظرف کمتر از هفت سال.
یوسفی ضمن اشاره به همین ناترازی اقتصادی می گوید: برپایه بررسی ها، با درآمد متوسط بازنشسته ها، کارگران، کارمندان و معلمان که میان ۲۰ تا ۲۵ میلیون تومان است، اگر یک سوم این مبلغ در شهرهای بزرگ پس انداز شود، حدود ۵۳ سال طول می کشد تا بتوان با قیمت های فعلی یک واحد مسکونی ۸۰ تا ۱۰۰ متری خریداری کرد؛ در حالیکه در تهران این رقم به حدود ۷۳ سال بیشتر می شود. حتی اگر تمام درآمد پس انداز شود، این مدت به حدود ۲۰ سال کاهش پیدا می کند.
این برآوردها، هرچند طنز تلخی است، اما عمق شکاف میان درآمد و هزینه مسکن را در ایران نمایان می کنند. در حقیقت، بازار مسکن برای نسل های جدید نه فقط یک هدف اقتصادی بلکه یک رؤیای دوردست شده است.
در ماده ی ۴۹ برنامه هفتم توسعه، هدف رؤیایی اما دقیق تعیین شده است: کاهش زمان تملک مسکن به ۷.۵ سال. این یعنی دولت باید با مجموعه ای از اقدامات از کنترل قیمت زمین تا توسعه‌ی عرضه فاصله میان توان خرید و بهای ملک را بیشتر از دو سوم کم کند.
بر اساس همان قانون، طی پنج سال اجرای برنامه، حدود ۳۳۰ هزار هکتار باید به وسعت شهرهای ایران افزوده شود. حجم عظیمی از این زمین ها، در اختیار وزارت راه و شهرسازی است؛ نهادی که در صورت اجرای قانون، باید بخشی از انحصار تاریخی خودرا واگذار کند.
یوسفی با تاکید بر همین نکته می گوید: با اجرای این طرح، انحصار زمین از دولت و وزارتخانه مذکور خارج خواهد شد.
اما خروج انحصار، اگر بدون شفافیت صورت گیرد، خطرناک می باشد. تجربه ی مسکن مهر و سپس طرح نهضت ملی نشان داد هرگونه توزیع زمین بدون نظام نظارت دقیق، می تواند زمینه ساز فساد و ایجاد طبقه ای از دلالان مجوز شود؛ آنهایی که از زمینهای رایگان برای انتقال سود به بازار آزاد استفاده می نمایند.

از سیاست تا عمل؛ شکاف نهادی

از منظر ساختاری، ایران تابحال بیشتر از پانزده طرح ملی مسکن را تجربه کرده است؛ از تعاونی های دهه ی ۱۳۷۰ گرفته تا مسکن مهر (۱۳۸۶) و طرح اقدام ملی و نهضت ملی در دولت های بعدی. اما در همه ی این برنامه ها، یک ضعف مشترک دیده می شود: فقدان نهادی واحد با قدرت اجرائی و داده ی شفاف.
با وجود وعده های پی درپی برای راه اندازی سالانه یک میلیون واحد در دولت سیزدهم، آمارها از تحقق کمتر از ۲۰ درصد اهداف حکایت دارد. کارشناسان مسکن می گویند دولت ها معمولا روی «عرضه ی زمین» تمرکز می کنند اما از «زنجیره ی توان مالی خانوارها» غافل می مانند.
به بیان ساده تر، توزیع زمین رایگان تنها زمانی به خانه دار شدن مردم منتهی می شود که سازوکارهای مالی همچون وام های کم بهره، بیمه ساخت و سیاستهای حمایتی مکمل فراهم شوند؛ نکاتی که در متن فعلی برنامه هفتم هنوز صراحت کافی ندارند.
تجربه ی جهانی نشان داده است که طرح های واگذاری زمین غالباً دو چالش اساسی دارند: نخست «افزایش قیمت پیرامون زمینهای واگذارشده» و دوم «کاهش کیفیت زیرساختی مناطق جدید». نمونه های اجرای سیاست مشابه در کشورهای آمریکای لاتین و جنوب شرق آسیا گویای اینست که اگر دسترسی به حمل و نقل، آموزش و خدمات شهری تضمین نشود، زمین رایگان به سکونتگاه های حاشیه ای جدید تبدیل می شود.
ایران هم در دو دهه اخیر با ایجاد شهرهای اقماری روبه رو بوده است: پردیس، پرند، فولادشهر و صدها ناحیه ی تازه تأسیس که بخش مهمی از آنها هنوز با زیرساخت های ناقص و فاصله ی زیاد از مراکز اشتغال دست وپنجه نرم می کنند.
بنابراین، حتی در صورت واگذاری رایگان زمین، بُعد مکانی و کیفیت خدمات شهری تعیین کننده ی سرنوشت این طرح خواهند بود. اگر دولت زمین را در محدوده هایی بدون تقاضای سکونت عرضه نماید، پروژه شکست خورده محسوب می شود؛ درست مانند هزاران واحد نیمه تمام مسکن مهر که حالا به حالت متروکه رها شده اند.

نگاه سیاسی و اقتصادی به طرح مسکنی برنامه هفتم

برنامه هفتم توسعه نه تنها یک سند عمرانی بلکه آزمونی برای هماهنگی میان سه قوه است. از دید مجلس، ابزار قانون کافی است؛ اما از دید دولت، تأمین منابع مالی و مدیریت زمین ها چالش اصلی است. قوه قضائیه هم باید نقش ضامن شفافیت و رویارویی با زمین خواری را ایفا کند.
در سالهای اخیر، گزارش های مختلفی از شناسایی هزاران هکتار زمین دولتی بلااستفاده انتشار یافته است. دولت پزشکیان اعلام نموده که در نظر دارد پایگاه داده ی واحدی از املاک دولتی ایجاد نماید تا تخصیص ها بر پایه ی آن صورت گیرد. با این وجود، کارشناسان هشدار می دهند که نبود شفافیت در ارزش گذاری زمین ها، خطر انحراف از عدالت را بالا می برد.
اقتصاددانانی چون دینی ترکمانی اعتقاد دارند سیاست زمین رایگان اگر با کنترل تقاضا و نظام اجاره داری همراه نباشد، می تواند تورم ملکی را شدت بخشد، چون که انتظارات تورمی و نگاه سرمایه ای به ملک هنوز کنترل نشده است. او می گوید: زمین مجانی در اقتصادی با تورم مزمن به مفهوم انتقال رانت است نه کاهش هزینه.
برنامه هفتم اصولا آخرین بخش از چرخه ی پنج ساله ی توسعه است که می کوشد اهداف بلند مدت سند چشم انداز ۱۴۰۴ را غائی کند. اما واقعیت می گوید بخش مهمی از اهداف آن سند همچون عدالت اجتماعی و مسکن برای همه دست نیافتنی مانده است. حالا سیاستگذاران می خواهند با طرح هایی چون واگذاری زمین رایگان، بخش کوچکی از اعتماد ازدست رفته ی مردم را احیا کنند.
مجلس این برنامه را «میثاق سه قوه» می خواند، اما نهادهای اجرایی می دانند که منابع بودجه ای ضروری جهت اجرای کامل آن فراهم نیست. پیش بینی رشد اقتصادی ۸ درصدی و تأمین حدود یک چهارم بودجه از محل درآمدهای نفتی، در وضعیت تحریم و تورم بالای ۴۰ درصد، نشانه ی فاصله ی بین متن قانون و واقعیت اقتصاد است.

تأثیر اجتماعی طرح

کارشناسان جامعه شناسی مسکن هشدار داده اند که بحران خانه دار شدن تنها مسئله ای اقتصادی نیست؛ پیامدهایی چون بی ثباتی خانوادگی، کاهش ازدواج و مهاجرت جوانان از کلان شهرها را هم به دنبال دارد. در دهه اخیر، نرخ ازدواج به کمترین سطح ۴۰ سال قبل رسیده و سهم مسکن در سبد هزینه خانوار از ۳۶ درصد در سال ۱۳۹۰ به بیشتر از ۵۰ درصد در سال ۱۴۰۴ بالا رفته است.
در این زمینه، طرح واگذاری زمین در صورت اجرا می تواند دست کم امید به ثبات را تقویت کند، بشرط آن که به شکل عادلانه میان طبقات و مناطق مختلف توزیع شود. بی بی سی فارسی در تحلیل های خود از طرح های مشابه (از شیلی تا هند) تاکید کرده بود که معیار اصلی موفقیت، تداوم نظارت عمومی و شفافیت توزیع است نه فقط وعده ی مالکیت.
اجرای ماده ۵۰ نیازمند چند پیش شرط فنی است: پایگاه داده ملی زمین و مسکن: مشخص شدن مالکیت، ارزش گذاری، موقعیت مکانی و نحوه ی استفاده از هر قطعه زمین در کشور. کارگروه بین وزارتی شفاف: با حضور نمایندگان مجلس، وزارت راه، جهاد کشاورزی، سازمان منابع طبیعی و دیوان محاسبات. حمایت مالی هدفمند: وام های ۳۰ ساله با نرخ ترجیحی برای سازندگان کم درآمد و حذف تسهیلات سوداگرانه. اولویت با گروههای خاص: جوانان، سرپرستان خانوارهای کم درآمد و روستاییان در مناطق بومی سازی شده.
اگر این پیش نیازها فراهم نشود، اجرای طرح می تواند به فربه شدن بازار بورس مسکن و انتقال نقدینگی به حوزه ی زمین بینجامد، نه خانه دار شدن مردم.
دولت پزشکیان، بر خلاف دولت های پیشین، ادعا می کند که تمرکزش بر «زمین سازی برای مشارکت مردم» است نه توزیع مستقیم زمین. معاونت مسکن وزارت راه اعلام نموده زمینهای اجاره بلند مدت ۹۹ ساله در دستور کار قرار دارد تا مالکیت زمین در دست دولت بماند ولی ساخت وساز برای اقشار کم درآمد ممکن شود. برخی تحلیل گران این رویکرد را واقع بینانه تر می دانند، چونکه از تبدیل زمین رایگان به کالای سرمایه ای جلوگیری می کند.

چشم انداز اجرای قانون

در نهایت، اجرای کامل مواد ۴۹ و ۵۰ برنامه هفتم توسعه آزمونی بزرگ برای دولت و مجلس است. اگر دولت بتواند در طول پنج سال آینده شبکه ای از شهرهای جدید با زیرساخت مناسب و دسترسی ساده به اشتغال به وجود بیاورد، شاید رؤیای خانه دار شدن باردیگر به واقعیت نزدیک شود. اما اگر مسیر نظارت و توزیع به انحراف رود، طرح «زمین رایگان» به سرنوشت خیلی از وعده های قبلی گرفتار خواهد شد شعارهایی که در سطح ماندند و در عمل، شکاف طبقاتی را عمیق تر کردند.
ایران در آخر سند چشم انداز ۲۰ ساله، با دو چهره از مسکن روبه روست: شهری که به سرعت رشد کرده و مردمی که از تملک آن دور مانده اند. واگذاری زمین رایگان شاید آخرین نسخه ی سیاست گذاران برای درمان این ناترازی تاریخی باشد، اما این نسخه تنها در صورتی نتیجه می دهد که «زمین» نه به کالای تجملی، بلکه به حق اجتماعی سکونت بازگردانده شود.
اگر برنامه هفتم بتواند این نگاه را نهادینه کند، شاید در آخر این دهه بتوان اظهار داشت که آزادی زمین، سرآغاز عدالت شهری در ایران بوده است اما تا آن روز، راهی طولانی و پرپیچ وخم در پیش است.
خلاصه اینکه داده های تورم رسمی بانک مرکزی هم نشان داده است که متوسط قیمت هر متر مربع واحد مسکونی در تهران از حدود ۱۲ میلیون تومان در آغاز ۱۳۹۸ به بیش از ۱۷۰ میلیون تومان در مهر ۱۴۰۴ رسیده؛ رشدی نزدیک به ۱۴ برابری ظرف کمتر از هفت سال. از نظر ساختاری، ایران تاکنون بیش از پانزده طرح ملی مسکن را تجربه کرده است؛ از تعاونی های دهه ی ۱۳۷۰ گرفته تا مسکن مهر (۱۳۸۶) و طرح اقدام ملی و نهضت ملی در دولت های بعدی. در دهه اخیر، نرخ ازدواج به کمترین سطح ۴۰ سال قبل رسیده و سهم مسکن در سبد هزینه خانوار از ۳۶ درصد در سال ۱۳۹۰ به بیش از ۵۰ درصد در سال ۱۴۰۴ بالا رفته است.

منبع: آنی بازار

1404/08/05

09:27:00

5.0 از 5

تگهای خبر: آموزش , ابزار , ارز , ارزش

این مطلب آنی بازار را پسندیدید؟

(1)

(0)

تازه ترین مطالب مرتبط

نظرات بینندگان آنی بازار در مورد این مطلب

نظر شما در مورد این مطلب آنی بازار

نام:

ایمیل:

نظر:

سوال:

= ۱ بعلاوه ۳